色々と重なってきたのでまとめたいとおもいます ・2020年8月から法人所有のアパートの大規模修繕工事スタート(まだ工事中) ・2020年9月から個人所有の物件を法人へ一括貸しのスタート(各種契約締結済み) ・2020年10月から法人所有のアパートの管理会社変更(…

仕事あがって電車に乗ってます。 今日、約束通り不動産会社から電話がありました 値下げの可否についての電話です。。 ドキドキ(ﾟωﾟ) 結果は・・・。 満額回答でした(^_^)v やった！ 購入決定です(-.-)y-~ ううう。。 苦労が報われたな。。 色々あったけどや…

不動産投資の成功可否は、その不動産の価値に対してどれだけディスカウントして購入できるかにかかっていると思います。 品質の高いものをどれだけ安く仕入れるか。 商売の基本です。 購入金額と利回りばかりを気にしていると見誤ります。 その不動産の価値(…

わたし、不動産投資をスタートしてから6年が経とうとしていますが、未だに不動産仲間のような方はいません(-_-;) すべて独学でやってきました。 色々なスタイルがある中で自分の手法も確立したと思ってます。 ただ、ここまで来たのはある人の存在が大きいで…

6号物件ですが、交渉結果はもうすぐ出そうです。 上手く進んだと仮定してやらなくてはいけないことがあります。 それは増資です。 以前に書きましたが法人の融資が上手くいきませんでした。。 点をつけると40点。 この40点も戦略勝ちかなというところですが…

手元にある100万円の価値は100万円であり、誰でも一緒だと思います。 まあ、当たり前ですね。 では、そのお金を得る仕組みはどうでしょうか。 月収100万円のアルバイト 月収100万円の公務員 月収は同じですが、安定感が違います。 福利厚生も違うでしょう。3…

わたくし個人ではもう融資は受けられません。。 利回り無視で購入してきましたが限界に達しました。 そんな背景もあって法人を立ち上げたのです。 今後はその法人で物件を購入していきたいと思います。 しかし、法人は借金はないですが実績もないです。 例え…

人は何か行動するときに、感情によって判断することが多いのではないでしょうか。 不安や怒り、喜びなど、理性の何倍ものパワーを持っています。プラスに動けばいいですが大抵はマイナスに働くと思います。 冷静に考え、物事の本質を捉えなくてはいけません…

うぐ。。 ファイナンス2手目もダメでした(>_<) 残すは個人マネーを法人へ全力注入！ 増資か貸付か。 しかし個人の資金は潤沢にあるわけではありません。 預かっている敷金を注入してもビミョーに足りません。。 しかも注入してしまうと、 わたくし、残高0円…

え～っと。。 近況ですが、ファイナンスが上手くいっていません。 昨日、某金融機関よりNG の連絡を受けました。 これはショックです(T_T) しかし、3手までは考えております。 残り2手。。 ますます価格交渉の重要性がましてきましまた。 こちらの見立てです…

以前から書いていますが、 現在、5棟所有しています。 今年中にもう1棟購入すると、6ヶ年の事業計画達成(>_<) そのために今年は法人も設立しました。 そして今、 物件の買い付けを入れた状態にあります。 そんな物件の概要は・・・ ・戸建て ・横浜市内 ・前…

わたし、公庫様より3本の融資をしていただいています。 公庫様がなければ5棟まで買い進められなかったでしょう。 わたしのような弱小投資家にとって銀行はハードルが高いです。 なお、銀行からは借入していません。 というか貸してくれませんでした(>_<) 借…

突然ですが、日本政策金融公庫は、私の不動産投資にとって、とても重要な存在です。 今回、コロナによる特別融資に助けられた人も沢山いるのではないでしょうか。 これも政府の政策の1つです。 私から見ると、政府のこうした動きはとても早かったように映り…

個人で5棟まで買い進めてきましたが、限界が見えたので、6棟目を購入すべく法人を立ち上げました。 ここまでは以前にも書いています。 その後ですが、 やっと「これだ！」と思える物件に出逢いました(^-^)v 毎日、毎日ネットを見ても検討にあがるのは2、3か…

わたしの所有物件は横浜4棟、都内1棟です。 横浜の4棟は、すべて東横線が最寄りです。 横浜駅から渋谷駅までの割りとこじんまりした路線でどの駅も小さくて雑多なかんじですが人気がありますね。 わたくし、立地に拘ってると言ってますが、それは横浜市内で…

私は1棟(戸建て)を自主管理、4棟を管理会社へ委託しています。 管理費ですが、みなさんはいくら支払っています？ 世間では5%が平均ですかね。 わたしは・・・ 0円です。 なぜなら返済比率が・・・ 79%だから(笑) キャッシュフローが薄くて5%も支払えません(-…

前回、返済比率が79%とお伝えしました。。 あ、ちなみに満室で79%です。 あれ？空室が出たら・・・ それ以上言ってはいけません(-.-)y-~ そんなんで、毎月の手残りもほぼないです そして、キャッシュが潤沢にあるわけでもありません。 ずばり言うと200万円く…

わたくし、5物件所有してます。 借入は億越えです。 突然ですが、わたしの返済比率聞きたいですか？ え？ 聞きたくない？ でも言っちゃいます。。 ズバリ！ 79%！ ウゲー。吐きそう。。 正確に言うと、 79.79% ・・・「泣く泣く」じゃないですか笑 某女性投…

緊急事態宣言により在宅勤務へ突入することになりました。。 過去のニューヨーク同時多発テロやリーマンショックを越える出来事かもしれません。 これらの出来事は、短期では当然にマイナスに働きますが、中長期での投資や事業という視点で見ると大チャンス…

アパートの売買価格も決まり、後は申請書や契約書の作成、各種手続きをすることになります。 以前にも書きましたが有給を取って1日で一気に届出を行うよ(^-^)/ 関係各所へまわる順番を決め、有給申請も行い、各書類を完成させ、当日を迎えるだけです(-.-)y-~…

今回の法人設立最大の目的である「父親のアパートを法人に売却」ですが、これが一番大変でした。 何が大変だったかというと、「アパートの価格をいくらにすればよいか？」です。 他人との売買であればいくらにしようが問題ありませんが、会社の代表者がその…

わたくしサラリーマンです。法務局だ、税務署だ、と何日もかけて行く時間はありません。 ということで、4月の某日に有給を取って1日で全部終わらせる事にしました。 そう、ちゃんと計画しないと、とてもじゃないですが、1日では終わりません。 突然ですが、…

さて、会社の登記は終わりました。 これから以下のことをやらなくてはいけません(-_-;) ・臨時株主総会 →議題は役員報酬の額とアパート(建物のみ)売買 アパート売買は利益相反になるので必要 ・役員の社会保険手続き(親) →国民健康保険から協会けんぽへ ・税…

紆余曲折ありましたが父から了承を得たので法人を作ることになりました。 さて、どうやって作るのだろう(笑) 決まっていることは司法書士などにはお願いせずに自分でやるということ。 色々調べてみるとマネーフォワード・会社設立というサービスがあり、これ…

前回の続きです シミュレーションの結果、所得税と社会保険料を合計して年間100万円以上削減出来ることが判明しました。 一方で法人のコスト(法人税等含む)もありますので差額はプラス70～80万円くらいになりそうです。 ちなみにこの手の計算は嫌いじゃない…

前回の続きです。 国民健康保険の保険料が高い理由は総所得によって保険料が決まるから。 一方、協会健保は給与所得によって保険料が決まります。 簡単に言うとサラリーマン大家がいくら不動産所得で稼いでも健康保険料はあがりませんよね？その理由は上記に…

今後、物件を買うには「法人設立しかない！」と盛り上がってましたが、実績のないペーパーカンパニーのような会社に融資してくれるはずないよね う～ん・・ むむむ。。 おっ。 実績があれば貸してくれる可能性あるのか。 こんな時、相談出来る人がいたらいい…

とても良いことを思いついた！とわくわくしながら法人設立について調べ始めました。 しかしながら、すでに1法人1物件スキームは既に大問題となっているし、法人作ってその法人には借金がなくても株主であるわたしが借金大王だったら同じ事だよね。。 だいた…

相変わらず毎日物件探しは続けていました。 もう誰も貸してくれません。。 もう限界に到達してしまった😱 つまんねー。 物件買いてぇー。 金貸してくれー😭 これ以上俺は借りれない。 うーん。。 俺以外の人は借りれる？ むむむ。 ・・・。 法人作れば借りれるん…

なんと最後の更新から8カ月が経ってしまいました。。 しかし飽きっぽいな😶 前回は6号物件を購入するかどうかの途中でしたが、 結果は・・・ 購入に至らず！ 諸条件が折り合わず見送りとなりました。 ブログを再開しよう思ったのは色々と動きがあったからです。…